8 erreurs à éviter lors de l’achat de votre nouvelle propriété

Vous achetez votre tout premier condo? Ou vous souhaitez déménager dans une nouvelle maison? Savez-vous qu'il existe plusieurs erreurs communes que beaucoup d'entre nous font lors de l'achat d'une nouvelle propriété? Aujourd'hui, je vais vous partager les 8 erreurs à (vraiment) éviter lors d'un achat, qui vont vous faire économiser temps et argent!

Si vous venez d'avoir votre premier enfant, agrandissez votre famille ou avez tout simplement besoin de changement, vous êtes sûrement déjà super excitée à l'idée d'acheter une nouvelle propriété! Les erreurs dont je vais vous parler sont donc directement tirées de ma propre expérience, ainsi que de celle de mon entourage. Aussi, en prime pour cet article, nous avons droit à de précieux conseils et recommandations d'un conseiller financier (qui pour la cause, a souhaité rester anonyme)! Il nous partage ce qu'il rencontre trop souvent dans ses dossiers et qui pourrait être très facilement évité avec un minimum de connaissance sur le sujet.

Les options suggérées ci-après sont évidemment à adapter selon votre situation financière et vos besoins. Je vous suggére d'aller consulter un conseiller financier ou hypothécaire pour toutes questions relatives à votre projet.

#1  Ne pas se préparer financièrement (à l'avance)

Comment vous préparer efficacement?

• Établissez le montant que vous pourriez mettre en mise de fonds ou emprunter (5% SCHL) : en faisant cet exercice, il vous sera plus facile de déterminer le genre de propriété qui vous correspond.
• Planifiez le budget total pour l'achat de la propriété : en fonction de vos fonds disponibles ou possible d'emprunter, quel est le montant maximum que vous pourrez payer pour une propriété?
• N'oubliez pas les autres frais reliés à l'achat : les taxes de bienvenue, la taxe de la SCHL, le notaire, l'inspecteur, les frais de déménagement, les éventuelles rénovations, etc.

Une fois que vous connaitrez votre budget, vous serez mieux préparée pour le rendez-vous avec l'institution financière et le courtier immobilier!

Quels sont les deux plus grands risques possibles si vous n'êtes pas préparée?

• Au mieux je dirais que si vous manquez d'argent, vous ne pourrez tout simplement pas acheter de propriété!
• Au pire, vous risquez de vous endetter au moment de débourser les autres frais au moment de l'achat. Même si acheter cette propriété est vital pour vous, le but n'est pas de s'endetter sur plusieurs années et avoir du mal à la payer.

#2  Ne pas faire de recherches avant de sélectionner une propriété

Pourquoi est-ce important de bien se renseigner sur les quartiers?

Cela peut paraître logique pour certaines mais s'informer des quartiers qui vous intéressent avant de sélectionner et de visiter une propriété peut vous faire gagner beaucoup de temps. Je l'ai vécu personnellement il y a quelques années au moment de l'achat de notre condo. A l'époque, nous avions déterminé certains critères qui nous paraissaient primordiaux mais la sélection du quartier nous était littéralement pas une étape importante au début du processus...

Des dizaines de visites plus tard et le délai de la fin de notre location qui commencait à approcher tranquillement, nous avons rapidement changé de stratégie. Nous n'avions pas fait « nos devoirs » en quelques sortes, et allions visiter tout ce que la courtière immobilière nous proposait qui rentrait dans notre budget. Une fois sur place et sans recherche au préalable, nous trouvions le quartier décevant.

Comment se renseigner sur les propriétés qui vous intéressent?

• Se rendre sur place dans le quartier et se balader dans les alentours afin de repérer les commerces essentiels (pharmacies, épiceries, écoles, restaurants, etc.). Aussi, pour se rendre compte de l'environnement comme le bruit ou les propriétés voisines;
• Demander à des amis ou collègues qui vivent dans le quartier s'ils l'apprécient. Si certains déménagent, posez-leur la question si c'est à cause du quartier?
• Engagez un courtier immobilier : pourquoi? Car c'est aussi son travail de vous parler du quartier que VOUS ne connaissez pas encore.
• Faites des recherches en ligne : il existe même des articles qui classent les villes et les quartiers selon plusieurs critères!

#3  Ne pas profiter du RAP (si vous êtes éligible)

Cette partie est un peu plus technique mais je vais vous la vulgariser le plus possible car il peut être très avantageux de refinancer une propriété.

En quoi consiste le refinancement d'une propriété?

Refinancer une propriété consiste à utiliser l'équité (soit l'écart entre 80% de la valeur marchande de votre propriété et le montant de l'hypothèque actuelle) disponible sur votre propriété pour dégager des liquiditésafin de financer votre mise de fonds. Ce qui, en d'autres termes, vous permettrez de ne pas sortir d'argent.

A noter que vous pourrez refinancer votre propriété à 80% maximum.

Pourquoi est-ce avantageux?

1. C'est en effet très pratique si vous souhaitez par exemple acheter une deuxième propriété et avez besoin d'argent pour la mise de fonds. Mais aussi, si vous prévoyez des rénovations, d'acheter une voiture ou bien tout simplement investir. En résumé, vous pourrez utiliser cette somme pour ce que vous voulez. Grace à cette option, vous avez l'occasion d'emprunter à un taux d'intérêts plus bas que si vous aviez une marge de crédit personnelle par exemple.

2. Vous pourrez amortir le montant refinancé sur le nombre d'années de votre choix (par forcément sur 25 ans comme votre financement de propriété)

Enfin, vous noterez que le montant minimum que l'institution financière pourra refinancer sera de minimum 15 000 $.

#5  Penser que vous devez obligatoirement mettre 20% de mise de fonds

Pour l'avoir vécu avec l'achat de notre maison en temps de pandémie, il est maintenant obligatoire au Québec d'avoir une pré-approbation de l'institution financière avant de commencer les visites de propriétés.

Ceci étant dit, cela revient au point mentionné plus haut dans votre planification, vous devez prévoir en priorité la demande de pré-approbation auprès de votre institution financière.

Pourquoi est-ce important de le mentionner? Parce que dans notre cas, nous avions décidé d'aller avec une institution financière qui offrait un taux très avantageux et en tant que nouveaux clients, nous avons attendu un délai de presque deux mois entre le moment où nous avons contacté l'institution financière et le moment où nous avons reçu la lettre de pré-approbation.

En règle générale si vous êtes un client existant, le processus ne devrait pas être aussi long. Certaines institutions financières offrent même la possibilité d'obtenir cette pré-approbation en ligne, renseignez-vous.

#7  Ne pas s'entourer d'une bonne équipe de professionnels

Je le vois dans mon travail tous les jours. Ne pas choisir les bons professionnels peut vous faire perdre du temps voire pire de l'argent.

Courtier(e) immobilier(e)

La question que beaucoup se posent avant d'acheter une nouvelle propriété : dois-je faire affaire avec un courtier immobilier? Personnellement, j'aurais tendance à répondre que si vous souhaitez vous assurer d'acheter à un bon prix et rapidement, vous aurez tout intérêt à vous entourer d'un courtier immobilier. Et je peux parler pour cause, à l'époque où nous cherchions un condo (avant de travailler avec une courtière), nous avons visité des propriétés qui nous plaisaient (par nous-mêmes). Pour se rendre compte que les prix n'étaient pas au prix du marché et que nous ne pouvions vérifier certaines informations comme les courtiers pourraient le faire. Nous avons vite abandonné l'idée!

Budget : c'est le vendeur qui paie la commission du courtier immobilier. 

Inspecteur en bâtiment

Surtout si vous prévoyez d'acheter une maison, faire venir un bon inspecteur en bâtiment pour faire vérifier la propriété, fait partie d'une étape primordiale dans l'achat de la propriété. Dépendamment des résultats, vous pourriez utiliser cet argument pour négocier le prix de la propriété.

Budget : Prix d'un inspecteur en bâtiment entre 400 $ et 700 $.

L'évaluateur (optionnel)

Ce professionnel est engagé pour évaluer la valeur marchande de la propriété. C'est toujours sur demande de l'institution financière.

Exemples:

• Vous souhaitez réaliser des travaux et demandez un financement à votre institution financière. Votre conseiller financier accordera ce financement en fonction de l'évaluation de votre propriété.
• Vous êtes en processus d'un refinancement et vous n'êtes pas d'accord avec l'institution financière sur la valeur de votre propriété.
• Dans le cas d'un achat, la propriété que vous aimez est située dans un coin où il est difficile d'avoir des comparatifs. 

Les fonds seront gelés jusqu'à ce que l'évaluateur vérifie la propriété et produise son rapport.

Budget : Prix d'un évaluateur environ 300-400 $ aux frais du particuliers.

Notaire

Au Québec, sachez que c'est l'acheteur qui choisit le notaire pour la transaction. Ce qui veut dire vous! Si vous n'en connaissez pas, demandez des références : à vos amis, collègues de travail, famille... Il est important que vous engagiez quelqu'un qui saura répondre à vos questions et faire les vérifications nécessaires.

Je vous suggère cependant de bien vous souvenir d'un point important : peu importe qui vous choisirez, un notaire reste un être humain, tout comme le reste des professionnels. Lisez, relisez et relisez toujours TOUT ce que vous signez. Oui, nous les payons et oui nous attendons un service impeccable mais c'est de notre devoir de s'assurer que les documents officiels que nous signons soient conformes aux points convenus pendant la négociation.

Budget : Prix d'un notaire entre 1000 et 1500 $.

#8  Acheter une propriété trop chère 

Rencontrez-vous des difficultés dans votre processus d'achat? Écrivez vos commentaires ci-dessous. J'ai hâte de vous lire!